WIE PROFITEERT ER VAN HET GROEN?

Doorheen deartikels in Kairos artikelen, hekelen we vaak de mythe van de  slimme stad. Inter-environment Brussels heeft zopas een dossier gepubliceerd waarin wordt belicht wat er eigenlijk achter deze zogenaamd verleidelijke term schuilgaat. Wij zijn dan ook verheugd een van hun teksten te kunnen doorgeven, waaruit duidelijk blijkt welke mercantiele belangen soms schuilgaan achter de  groenwassen .

Tivoli GreenCity is een nieuwe wijk tussen het kanaal en het Bockstaelplein in Laken: 397 woningen die in enkele jaren tijd werden gebouwd, 271 starters en 126 sociale woningen. Appartementen off-plan gekocht, een ultra groen project: passieve gebouwen, serre op een dak, geïntegreerde grijs water zuiveringsinstallatie, centrale verwarmingsinstallatie met warmtekrachtkoppeling en zonnepanelen. Dit is voor de voorkant. Aan de andere kant is het ook een nieuwe schaal van ontwikkeling voor CityDev, een vlaggenschipproject, publiek-private partnerschappen, een vreemde opzet van « derdebelegger », een verplicht volledig betaald digitaal platform. Keuzes en methoden die vragen oproepen, met name over de vraag wie van dit alles profiteert.

ALS JE DE POT MET ROZEN TEGENKOMT

Voor de toekomstige bewoners van het CityDev-project begint het verhaal bij de eerste vergaderingen over mede-eigendom. Zij ontdekken dat de zonnepanelen die zij dachten te hebben gekocht, niet van hen zijn, maar zijn verkocht aan een beleggingsfonds waarvan de naam nog niet eerder was genoemd: WattMatters. De voorlopige begroting voor gemeenschappelijke lasten is ook verrassend: zij omvat uitgaven voor posten die nooit in de koopovereenkomst zijn vermeld, zoals een « digitaal platform ». « Wij waren zeer verbaasd toen wij de documenten op de Algemene Vergadering onder ogen kregen: wij ontdekten een begroting waarin veel kosten waren opgenomen waarvan wij nog nooit hadden gehoord.

DERDE INVESTEERDER

De zonnepanelen op de gebouwen zijn niet van de eigenaars, omdat de ontwikkelaar heeft besloten ze te financieren via een derde-investeerder. Het principe van de derde-investeerder is als volgt: u hebt zelf het geld niet om uw woning of een openbaar gebouw uit te rusten met zonnepanelen, maar u wilt wel profiteren van goedkope energie, of u bent overtuigd van de voordelen van het gebruik van dit type energiebron? In dit geval kunt u gebruik maken van een beleggingsfonds dat de betaling, plaatsing en het beheer van het zonnepanelenpark voor u verzorgt (dit is de Third Party Investor). In ruil ontvangt het bedrijf de groenestroomcertificaten (subsidies die door het gewest voor een periode van 10 jaar worden toegekend om de installatie van zonnepanelen aan te moedigen) en verkoopt het de extra geproduceerde elektriciteit die niet in het gebouw wordt gebruikt, op de markt. Deze deal lijkt voordelig te zijn voor de eigenaar die zonnepanelen op zijn huis wil installeren. In werkelijkheid vertegenwoordigt deze oplossing gemiddeld een meerkost van 30%(1) in vergelijking met een rechtstreekse aankoop waarop de groenestroomcertificaten zouden worden geretoucheerd. Het enige voordeel is dat u niet in één keer enkele duizenden euro’s hoeft te betalen, of een lening voor dit doel hoeft af te sluiten.

Dit is de oplossing die werd gekozen voor Tivoli GreenCity: de panelen werden niet verkocht aan de eigenaars, maar aan de derde-investeerder: WattMatters. In het geval van deze nieuwe groene wijk heeft deze regeling weinig zin. Aangezien de installatie werd uitgevoerd door de projectontwikkelaar, had hij de op hun daken geïnstalleerde zonnepanelen rechtstreeks aan de eigenaars kunnen verkopen. Zij zouden hebben geprofiteerd van de groene certificaten en de wederverkoop van de elektriciteit om deze investering af te schrijven. In een tijd waarin de banktarieven voor leningen laag zijn, is deze keuze van de ontwikkelaar in plaats van de kopers verrassend voor de eerste belangstellenden. De geraamde extra kosten voor de mede-eigenaars van Tivoli GreenCity bedragen meer dan 200.000 euro in vergelijking met een rechtstreekse aankoop(2). Een deel van deze extra kosten is te wijten aan het verlies van groenestroomcertificaten, het andere deel zijn de dividenden die aan de aandeelhouders van WattMatters worden uitgekeerd. De mede-eigendommen hadden dit geld kunnen gebruiken om collectieve buurtprojecten op te zetten.

Dit financiële pakket werd door CityDev aanvaard, wat verrassend is gezien haar opdracht om woningbezit mogelijk te maken voor een publiek dat het steeds moeilijker heeft om te kopen. Ook de manier waarop deze regeling tot stand is gekomen, is verrassend voor een publieke actor die voorstander is van « inspraak »: er staan kleine regeltjes in de koopcontracten, waarvan de implicaties voor de doorsnee burger volstrekt onbegrijpelijk zijn. In wezen hebben de eigenaars aan de projectontwikkelaar (Parbam) het recht afgestaan om alle contracten te sluiten die zij voor het project nodig achtten, met inbegrip van het recht om over de daken te onderhandelen, deze te verkopen en de rechten erop aan een derde onderneming te geven. In dit geval, Wattmatters.

Op geen enkel moment in de communicatie met de toekomstige eigenaars werd deze optie vermeld, noch door de ontwikkelaar, noch door CityDev: tot hun eerste GA waren de toekomstige bewoners ervan overtuigd dat zij de eigenaars waren van de zonnepanelen op hun daken. Gedurende de eerste 10 jaar zijn de zonnepanelen echter eigendom van de derde-investeerder, die er winst mee zal maken. Het is waar dat zonnepanelen over 10 jaar nog steeds energie zullen produceren, maar hun efficiëntie zal beginnen af te nemen en de regionale stimuleringsmaatregelen zullen eenvoudigweg niet meer van toepassing zijn.

PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING… GA VERDER : ER IS NIETS TE ZIEN

In werkelijkheid zou dit noch verrassend noch schokkend zijn voor een particuliere ontwikkelaar. Een deel van de verrassing is dat de kopers dachten dat zij te maken hadden met een overheidsbedrijf, dat geacht werd te werken in het belang van de gemeenschap, of althans in haar eigen belang. Het is de constructie van een project in de vorm van een publiek-privaat partnerschap die dergelijke procedures mogelijk maakt. In een artikel in het tijdschrift Brussels on the Move in 2014 wees IEB al op de risico’s van CityDev’s systematische gebruik van publiek-private partnerschappen(3), het beperkte aantal actoren waarmee CityDev samenwerkte en het kolossale voordeel voor deze actoren om een project met CityDev binnen te halen(4). Als kopers denken dat zij van CityDev kopen, is dat niet het geval: zij hebben te maken met de ontwikkelaar. En Parbam, een consortium van projectontwikkelaars in het Tivoli GreenCity project, heeft, zoals alle particuliere spelers, één doel: winstmaximalisatie, risico’s en verliezen beperken.

Met een koopcontract dat zo complex is als het contract dat door de eigenaars is ondertekend, en onderhandelingen die in het voortraject tussen CityDev en de ontwikkelaar zijn gevoerd, laat de indruk van de eigenaars dat zij zijn « opgelicht » een bittere smaak na. Het is waar dat de eigenaars hun eigendom kochten voor 30% minder dan de marktprijs, maar voor sommigen was « kopen » van het publiek ook een garantie van « goede behandeling », van voorbeeldig gedrag.

Een kleine anekdote toont de vrijheid die de privé-partners in dit project nemen: de projectontwikkelaar heeft, via het syndicaat van mede-eigendom, de Algemene Vergadering de betaling laten invoeren van een digitaal platform voor het delen van diensten en het controleren van het verbruik van de bewoners voor de som van 5€ per huishouden per maand… een totaal van 24.000€/jaar. Helaas is een van de toekomstige kopers een computerontwikkelaar, en hij is heel stellig: dit bedrag is veel te hoog. Dit platform is van rechtstreeks belang voor de ontwikkelaar, die het vervolgens kan doorverkopen voor andere projecten en waardevolle gegevens kan verkrijgen over het verbruik van toekomstige bewoners, de energie-efficiëntie van zijn gebouwen en de exploitatie van zijn projecten. Het is dan ook zeer problematisch om een deel van de kosten voor de ontwikkeling van een commercieel product bij de bewoners van Tivoli GreenCity te leggen, en dat zonder hun toestemming… ».In elke fase van het project (van de verkoop, tot de algemene vergaderingen en in de interacties met CityDev) stellen we vragen maar krijgen we nooit een antwoord. CityDev is niet transparant en het proces is niet inclusief. Wanneer wij tegen facultatieve begrotingen stemmen, zoals het digitale platform, zetten CityDev en de ontwikkelaar, met medewerking van het syndic, ons onder druk in de Algemene Vergadering. Zij zeggen dat zij al veel hebben geïnvesteerd in de ontwikkeling (van dit platform) en dat wij het in de begroting moeten opnemen. Deze druk bereikte een hoogtepunt toen Benjamin Cadranel, algemeen bestuurder van CityDev, zichzelf uitnodigde voor de Algemene Vergadering om ons op paternalistische toon te verwijten dat we hen te veel onder druk zetten terwijl we blij zouden moeten zijn met onze gesubsidieerde aankoop… en voor de voorgestelde budgetten zouden moeten stemmen.  »

LAAT HET OVER AAN DE PROFESSIONALS

Voor toekomstige kopers volgden soortgelijke verrassingen en onbeantwoorde vragen elkaar in de loop van de maanden op. « Op een totaal jaarlijks budget van +/-110.000€ per kavel gaf de syndicus zichzelf het mandaat om — zonder voorafgaande concurrentie — 33.000€ toe te wijzen voor onderhouds- of verzekeringscontracten met bedrijven waarvan hij eigenaar was. Geconfronteerd met deze situatie, besloten we allemaal samen te mobiliseren ». Zozeer zelfs dat, toen zij geen bevredigende antwoorden kregen op de vergaderingen van de mede-eigenaars, een vergadering met CityDev werd belegd naar aanleiding van een brief van ontevredenheid die door meer dan 80 eigenaars was ondertekend. « Voor deze vergadering is CityDev zo vrij geweest de ontwikkelaar (Parbam) en het syndicaat (Syncura) uit te nodigen. Wij kwamen met specifieke vragen over hoe het project zou worden beheerd, de verantwoordelijkheid van CityDev bij het reguleren van een dergelijk project en de bescherming van de burgers, de toekomstige eigenaars. Deze vergadering leverde geen concrete antwoorden op — erger nog: CityDev en haar twee partners bleven ons smeken om « hen te beoordelen op hun bedoelingen », terwijl wij vanaf het begin van het project hebben gezien dat wij werden misbruikt door de projectontwikkelaar, de syndic, of de andere bij het project betrokken actoren.

WIE PROFITEERT ER VAN HET GROEN?

Het Tivoli GreenCity-project is zonder meer een ambitieus project, zowel op het gebied van stadsplanning (de totstandbrenging van een nieuwe duurzame wijk in Brussel) als op milieugebied. Maar het is ook een voorbeeld van wat de « ecologische overgang » of de bevordering van een slimme stad voor de particuliere sector is: een nieuwe markt. Of het nu is op basis van subsidies (groenestroomcertificaten), concrete contracten, ondoorzichtige onderhandelingen, of gewoon door dwang, veel actoren hebben op dit project (en dus over de ruggen van de eigenaars/burgers) aanzienlijke meerwaarden gegenereerd en zullen dat blijven doen. De groene, slimme communicatie die aan de kopers is gedaan, is aantrekkelijk en beantwoordt ongetwijfeld ten dele aan de groeiende bezorgdheid van veel inwoners: hoe te leven zonder al te veel te vervuilen? In plaats van de ogen te sluiten en zich tevreden te stellen met het discours, begonnen ze te graven… ze probeerden te begrijpen wat er aan de hand was en voor de bewoners die vandaag de dag het wijkcomité « Groen Tivoli » vormen, is één ding duidelijk: « Particuliere actoren gedragen zich als roofvogels die om ons heen fladderen en wachten tot ze de vrije hand hebben om op ons neer te duiken en zich aan onze zakken te helpen (…) Wat wij vandaag willen is dat dit in de toekomst niet meer gebeurt en dat publieke actoren zich op een respectvolle en transparante manier gedragen tegenover burgers en de nodige waarborgen inbouwen om hun belangen te beschermen..

Sarah De Laet, Inter-milieu Brussel in samenwerking met de bewoners van het wijkcomité Groen Tivoli

Notes et références
  1. Voir à ce propos l’article de Test Achat. https://www.test-achats.be/maison-energie/energie-renouvelable/news/photovoltaique-tiers-investisseurs-bruxelles
  2. calcul réalisé par le comité de quartier
  3. Les beaux pavés de notre enfer : http://ieb.be/Les-beaux-paves-de-notre-enfer-20298
  4. Citydev et les heureux élus des partenariats public-privé (PPP) : http://ieb.be/Citydev-et-les-heureux-elus-des
Powered By MemberPress WooCommerce Plus Integration

Espace membre

Leden